Comprare una casa a Ibiza !!!
Solo dopo aver esaminato i punti precedenti, le parti contraenti possono e devono firmare un regolamento contrattuale, giuridicamente vincolante per entrambe le parti, sull'acquisto tramite un contratto preliminare (contrato de arras), una scrittura privata (contrato de compraventa) o un contratto di opzione (contrato de opción de compra), a seconda della situazione attuale. Volete acquistare o vendere un immobile a Ibiza?
In tal caso, dovreste assolutamente leggere questa relazione della consulente fiscale Kathrin Thedens.
Volete comprare o vendere un Casa a Ibiza?
Per ignoranza, le parti contraenti commettono ancora gravi errori quando acquistano un immobile in Spagna. Spesso ascoltano consulenti sbagliati o si astengono per motivi di costo da consigli professionali. Inoltro: ogni acquisto è regolato in modo diverso. A questo proposito, dipende sempre da un consulto in ogni caso e non da come, magari con conoscenti o amici, è avvenuto l'accordo.
Pertanto, di seguito sono riportati i punti principali da considerare in generale, senza conoscere le circostanze specifiche di ogni caso:
Accordo tra le parti contraenti e definizione di una base contrattuale tra le parti. Se l'immobile desiderato è stato individuato e gli acquirenti e i venditori sono d'accordo sul prezzo d'acquisto, le parti contraenti devono valutare come effettuare l'accordo. Ciascuna parte deve trovare l'accordo più favorevole per sé, soprattutto per quanto riguarda gli aspetti fiscali dell'acquisto. È opportuno richiedere il parere di un avvocato con l'assistenza di un consulente fiscale. Attenzione agli accordi affrettati sull'acquisto dell'immobile o addirittura alla firma del contratto!
La revisione dell'oggetto contrattuale e dei dati dei contraenti e dei proprietari dell'immobile. Il venditore deve consegnare all'acquirente i seguenti documenti dell'casa:
- Ultima tassa di proprietà
- Copia dell'atto di proprietà "Escrituras"
- Dichiarazione di costruzione e licenza di costruzione
- garanzie di costruzione e accettazione
- Certificato di abitabilità
Conferma del municipio che non ci sono infrazioni edilizie, e per gli immobili costieri un certificato di "Demarcación de costas en Islas Baleares". Con questi documenti è possibile effettuare la necessaria revisione della proprietà.
Il primo passo consiste nell'esaminare il registro catastale e il catasto dell'immobile in questione. Il catasto descrive la proprietà, i gravami e le componenti dell'immobile.
Spesso accade che le voci del catasto non corrispondano allo stato attuale dei beni immobili o dei dati catastali. Per risparmiare sulle tasse, i casi di successione possono non essere regolamentati. Il proprietario deceduto viene comunque registrato nel relativo registro fondiario. Il trasferimento notarile dell'immobile all'acquirente può avvenire solo quando gli eredi sono registrati nel registro fondiario come attuali proprietari. Perché devono firmare l'atto notarile.
È anche possibile che nel registro fondiario siano registrati come proprietari di un immobile i coniugi divorziati da tempo. In tal caso occorre accertarsi che entrambi firmino l'atto notarile di vendita o che la proprietà sia stata trasferita a uno dei coniugi, che poi firmerà l'atto di vendita.
Non infrequentemente sono state apportate trasformazioni o aggiunte alla proprieta. Oppure sono stati aggiunti nuovi elementi, come una piscina, senza che queste modifiche siano state registrate nel registro fondiario. Il potenziale acquirente dovrebbe quindi assicurarsi che il venditore legalizzi prima le modifiche strutturali dell'immobile e solo successivamente effettui il trasferimento notarile dell'immobile all'acquirente. Si deve garantire che esista un certificato di abitabilità (cedúla de habitabilidad) valido dell'immobile o che l'acquirente possa facilmente ottenerlo. Perché accade sempre più spesso che senza questo certificato l'acquisto immobiliare non venga completamente registrato nel registro fondiario.
È più drammatico se la casa non esiste nel catasto. In questo caso, è necessario assicurarsi, con l'aiuto di un avvocato, che la casa sia iscritta nel registro fondiario con una nuova dichiarazione notarile (Escritura Pública de Declaracion de Obra Nueva). Dopotutto, l'acquirente vuole acquisire un immobile edificato che sia descritto correttamente nel registro immobiliare e non solo un bene non sviluppato.
Più spesso accade che le dimensioni effettive della parcella non corrispondano a quelle registrate nel registro fondiario. In questo caso dipende dal singolo caso, se è consigliabile registrare per "expediente de dominio" le dimensioni effettive della parcella nel registro fondiario. Se, dato lo sviluppo pianificato della proprietà, i metri quadrati iscritti nel catasto sono insufficienti, anche se il terreno è più grande, non si può evitare una correzione del registro immobiliare.
L'immobile deve essere trasferito all'acquirente senza alcun aggravio. I diritti di abitazione e di locazione, le ipoteche e i vincoli che gravano sull'immobile devono essere cancellati al momento della stipula dell'atto notarile.
È inoltre essenziale verificare l'esistenza di diritti di prelazione o di restrizioni alla vendita, come ad esempio la legge spagnola sulle coste. Esistono casi in cui la proprietà di immobili situati direttamente sulla costa non può essere venduta, ma il venditore può concedere solo un diritto d'uso trentennale.
Per i potenziali compratori che non sono membri dell'Unione Europea, è necessario verificare se devono richiedere una licenza militare per l'acquirente. Esiste un accordo tra Svizzera e Spagna che equipara i cittadini svizzeri a quelli dell'UE in caso di acquisto di un immobile. Ad esempio, nel caso di un americano che voglia acquistare una proprietà in una zona rurale (zona rústica) delle Isole Baleari, è inevitabile una lunga procedura di autorizzazione militare. Le Isole Baleari fanno parte del territorio militare spagnolo e sono ancora soggette a restrizioni legali da parte delle autorità militari spagnole. La via d'uscita legale è la costituzione di una società spagnola, come una SL (sociedad limitada), che può quindi effettuare l'acquisto di immobili senza procedure di approvazione militare.
È necessario assicurarsi che tutte le parti contraenti siano in possesso di un codice fiscale spagnolo e di una carta d'identità valida, in modo da non ostacolare la certificazione notarile. L'ambasciata e i consolati spagnoli hanno bisogno di quasi tre mesi per rilasciare questo codice fiscale (il cosiddetto numero NIE).
Determinazione contrattuale della data dell'acquisto notarile, del flusso di pagamento e dei termini di pagamento dell'acquisto immobiliare.
Tutto ciò deve essere ben pianificato. I pagamenti, in quanto parte essenziale del futuro contratto notarile, devono essere documentati e tempificati. Il notaio è obbligato a includere tutti i pagamenti, compreso il deposito dell'atto notarile, motivo per cui i pagamenti in contanti dovrebbero essere evitati. Inoltre, prima di firmare un contratto, venditori e acquirenti dovrebbero avere ben chiari gli obblighi fiscali e i costi del contratto.
Determinazione contrattuale dei costi a carico dell'acquirente e del venditore.
Con la firma dell'atto notarile, vengono consegnate le chiavi e avviene il trasferimento dell'immobile senza oneri. Pertanto, il contraente determina chi sarà responsabile dei costi e degli obblighi fiscali prima e dopo la nomina del notaio. Il venditore, ad esempio, deve fornire la firma notarile per i documenti di pagamento delle tasse e degli oneri comunitari e cancellare tutti gli oneri esistenti nel catasto a sue spese.
Solo dopo aver esaminato i punti precedenti, le parti contraenti possono e devono firmare un regolamento contrattuale, giuridicamente vincolante per entrambe le parti, sull'acquisto tramite un contratto preliminare (contrato de arras), una scrittura privata (contrato de compraventa) o un contratto di opzione (contrato de opción de compra), a seconda della situazione attuale.
Un ulteriore avvertimento: Gli errori nell'acquisto o nella vendita di un immobile possono essere molto costosi per entrambe le parti. Pertanto, assicuratevi di ottenere una consulenza da una fonte competente!
Vi aiutiamo ad comprare una casa a Ibiza !!!
